Borloo Populaire et Robien recentré

Ce tableau est valable depuis le 1er janvier 2008 (Parution journal officiel du 31 janvier 2008) :

Zone A = Ile de France (Paris + première couronne), Côte d'Azur et Genevois français
Zone B1 = comprend les 23 agglomérations de plus de 250.000 habitants et quelques autres plus petites
Zone B2 = comprend les agglomérations de plus de 50.000 habitants à 250.000 habitants
Zone C = le reste du territoire.

Principales conditions à respecter :

Deux conditions de location sont à respecter:

• conserver le bien en location non meublée pendant un minimum de 9 ans;
• respecter un plafond de loyer de 6,82 € à 20,45 €/mois/m² (charges non comprises) qui dépend de la ville dans laquelle est située le bien immobilier.
  

Immobilier concerné : maisons et appartements à usage d'habitation, en France.

Pour le Borloo populaire, il convient en outre de respecter un plafond de ressources du locataire, ce dispositif s'adressant à des ménages (locataires) aux revenus modestes et moyens (ceci étant, environ deux tiers des foyers français sont éligibles).
Là où le marché est cher, ce dispositif permet de proposer de nouveaux logements locatifs neufs avec des loyers inférieurs de 30 % au niveau du marché.

Attention :

• CES DISPOSITIFS SONT RÉSERVÉS A L'ACHAT D'UN LOGEMENT NEUF (ou ancien sous certaines conditions), DANS LE BUT DE LE METTRE EN LOCATION;
• ILS NE S’APPLIQUENT DONC PAS A L'ACQUISITION DE LA RÉSIDENCE PRINCIPALE DE L’INVESTISSEUR; la MAISON BORLOO (ou "Maison à 100 000 €") n'est donc pas concernée.

Au-delà de transformer une partie de vos impôts et des loyer perçus en patrimoine, l'application pratique et optimisée de ces dispositifs Borloo et Robien consiste à acquérir un bien immobilier destiné à la location et financé sans apport par un crédit bancaire.

Le remboursement de l'emprunt se faisant alors par:

• Les loyers perçus
• Les économies d'impôts générées par l'investissement
• Une épargne personnelle limitée (récupérée, capitalisée, à la sortie).

En cas de revente avant l'échéance du prêt, il convient de solder le capital restant du à l'organisme de financement.

Attention : le nombre d'opérations est limité à environ 60 000 logements par an.

Le déroulement d'une opération :

1. Le montage de l'opération
2. La période de location et d'amortissement
3. La fin de la période initiale d'amortissement (9 ans, voire 15 ans pour le Borloo).

 
1. Le montage de l'opération

Les principaux critères à prendre en compte:

• L'Immobilier : type de bien, promoteur et garanties, localisation, région / ville, emplacement, prix, loyer, ...
• Le financement : crédit avec ou sans apport, prêt amortissable ou in fine, taux fixe ou variable, assurances.
• Le montage financier (type de financement et durée), fiscal (déficit imputable au fil des ans) et juridique (détention en propre ou via une SCI).
  

Le marché tendu que connaît l'immobilier depuis plusieurs années conduit quasi systématiquement à réserver sur plans ; une réservation - assortie du versement d'un dépôt de garantie - précède en principe le contrat de vente définitif. Le paiement se fait au fur et à mesure de la construction et le délai de livraison moyen actuel est d'environ 18 à 24 mois.

2. La période de location et d'amortissement

La gestion locative est en principe confiée à un gestionnaire, après signature d'un mandat de gestion, qui prévoit notamment :

• la mise en place du locataire (recherche, bail, dépôt de garantie, état des lieux);
• la gestion quotidienne de votre bien (appel et encaissement des loyers, charges et taxes, et de manière générale toutes les relations avec votre locataire).

Le point de départ de la période d'amortissement correspond au mois d'achèvement de l'immeuble. L'amortissement est à reporter sur la déclaration de revenus fonciers.

Il se pratique comme suit :

• 6% par an pendant 7 ans;
• puis 4% par an pendant 2 ans.

En Borloo populaire, à l'issue de la période initiale de 9 ans, possibilité de proroger pendant deux périodes successives de 3 ans (au taux de 2,5% par an).

3. La fin de la période initiale d'amortissement (9 ans, voire 15 ans pour le Borloo)

A l'issue de cette période, vous êtes libre de :

• conserver le bien en location tout en continuant à rembourser le prêt afin de vous constituer un patrimoine réel et transmissible, source de revenus indexés (idéal pour la retraite). Dans le cadre du Borloo populaire, vous pouvez continuer à amortir à raison de 2,5% par an pendant deux périodes successives de 3 ans (tout en continuant alors à respecter les contraintes liées à ce dispositif).
• revendre le bien, solder le capital restant dû à la banque et récupérer le solde, sans imposition (sauf si vous réalisez des plus-values, imposables selon un barème dégressif. Exonération totale au bout de 15 ans).

Comment investir ?

Face à la diversité des compétences requises (patrimoniales, fiscales, financières, juridiques, immobilières), l'expérience montre qu'il est aujourd'hui excessivement difficile, sinon impossible, pour un particulier de déterminer avec certitude l'opération la plus pertinente, la mieux adaptée puis de la monter, avec succès, de A à Z.

Pour vous donner toutes les chances de réussir une telle opération, par expérience, nous ne saurions trop vous conseiller que de faire appel à un véritable spécialiste.

Plafonds de ressources des locataires (Borloo populaire) :

A consulter également: comment réduire ses frais de notaire?